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Propiedades en Punta del Este

Comentario de la situacion actual

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La inversión inmobiliaria ha puesto el freno en Punta del Este. Eso se refleja en la menor cantidad de obras iniciadas este año, debido a signos de incertidumbre que se han generado en el mercado. No obstante, la expansión económica de años pasados, que mantiene al sector aún con buena salud, permite finalizar los proyectos en ejecución que gran medida no dependen de las preventas.

Este año en Punta del Este se han iniciado “como mucho” cinco obras de edificios por parte de inversores, cuando el año pasado fueron más del doble.

La “plata está”, al igual que la confianza del inversor, pero la mayoría se encuentra a la expectativa de lo que pueda suceder en el futuro. La caída de obras nuevas responde sobre todo al acuerdo de intercambio de información tributaria que Uruguay suscribió con Argentina. Entre los inversores que apuestan por el balneario, entre el 70% y 80% son argentinos.

La incertidumbre se da además por las recientes subas del dólar y la constante volatilidad del mercado financiero internacional. Ante este panorama y para atenuar un “impacto negativo”, la mayoría de los inversores están utilizando “capital propio” –sin endeudarse–, para terminar las obras, y sin depender de la preventa.

En la situación actual existe un “gran stock de viviendas suntuarias” y una inversión “a la espera”, especialmente en Punta del Este. Además, no se percibe una baja fuerte del precio de las viviendas, y tanto el inversor como las inmobiliarias están a la expectativa de los “acontecimientos futuros”. “Los nuevos inversores demoran o cancelan los proyectos futuros a la espera de tener más claro el panorama. Hay un enlentecimiento de pedidos de construcción y de hacer obras nuevas en los próximos meses.

Julio Riella, director general de Planeamiento Urbano y Ordenamiento Territorial de la Intendencia Municipal de Maldonado, indicó que este año los inversores tramitarán entre 400.000 y 500.000 metros cuadrados en permisos de construcción, un “nivel alto” semejante al del año pasado pero menor a 2011, cuando se registró el récord de 722.915 metros cuadrados.

Sin embargo, para “sacar conclusiones” tiene que pasar un año desde ahora. Riella agregó que sí se nota que las obras tienen un “ritmo más lento”, que contrasta con la “rapidez de otros momentos”.

Si bien la compraventa también viene más lenta, los precios no están dispuestos a bajar, porque la gente no está “obligada” a vender a cualquier costo ante la posibilidad de saldar una deuda. “Está en una mejor situación económica”.

LEGISLACIÓN URUGUAYA PARA EL CASO DE UNA OPERACIÓN DE COMPRA VENTA DE PAGO AL CONTADO

Se comienza la búsqueda. Una vez que se encuentra la propiedad se procede a completar los siguientes pasos:

A) Se confecciona un Boleto de Reserva y se deposita una seña del 10% del valor de compra como garantía. El boleto de reserva es un mero documento privado en el que se fijan derechos y obligaciones de cada una de las partes. Dicho boleto de reserva contiene distintas cláusulas en las que las partes fijan precio, plazo de pago, plazo para el otorgamiento, estado en que se encuentra el bien y detalle de las inmobiliarias intervinientes con sus honorarios. Es, sin lugar a dudas, el instrumento jurídico más importante de toda la operación pues queda expresada en él, claramente, la voluntad de cada una de las partes intervinientes. Este instrumento no se inscribe pues es privado entre las partes, incluida la inmobiliaria.

B) Una vez confeccionado el boleto de reserva interviene el Escribano, quien recibe de manos y con la obligación de entrega de la parte vendedora, todos los títulos antecedentes que obren en su poder, el último título, planos, recibos de pago de contribución inmobiliaria, primaria, etc. Con todos estos elementos el Escribano hace un estudio correspondiente a los últimos 30 años del bien, es decir: cartas de pago, saneamiento, tradición, etc., y control de poderes si compradores o vendedores fueran sociedades.

C) Luego el Escribano solicita distintos certificados registrales correspondientes a los últimos 30 años del inmueble y a los propietarios preexistentes, si tuvieran ellos documentación en su poder. Solicita a su vez: cédula catastral, situación con relación al bien en las diferentes oficinas públicas y privadas y otras solicitudes y pedidos de informaciones para cumplimentar dicho estudio.

D)Con todo lo anterior terminado, 2 o 3 días antes de la firma, el Escribano coordina con las partes (compradora, vendedora, inmobiliaria o inmobiliarias participantes y alguna otra parte eventual que pueda existir, como ser un acreedor) la fecha en que se realizará la operación. Una vez acordada esa fecha se procederá a la firma y se inscribirá el documento en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, lo que se denomina “reserva de propiedad”, documento que “bloquea” el bien por 30 días, plazo en el cual el Escribano debe otorgar la escritura, pagar los impuestos a la transferencia (impuesto a las trasmisiones patrimoniales) e inscribir la primera copia de la escritura de compraventa en el Registro.

E) Se otorga la escritura de compraventa.

F) El Escribano, que es agente de retención del impuesto a las trasmisiones patrimoniales ( ITP ) e Impuesto a las Rentas de personas físicas ( IRPF ) en calidad de solidario, abona el impuesto a las trasmisiones patrimoniales a la Dirección General Impositiva que ascienden al 2% del valor catastral real del bien inmueble (que siempre es inferior al precio real de venta). El vendedor paga el 2% y el comprador paga otro 2%.

G) Se inscribe la primera copia de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria.

H) Finalmente se entrega al cliente la primera copia original inscripta más todos los antecedentes dominiales como planos, distintos pagos, expedientes de construcción, etc. de los últimos 30 años (o sea el estudio de título que realizara el Escribano conforme a lo precedentemente detallado, de los últimos 30 años) Puede existir un contrato intermedio entre el boleto de reserva y la escritura de compraventa que se denomina “Escritura de Promesa de Enajenación de Inmuebles a Plazos”. Es un contrato que se otorga ante Escribano Público que tiene un valor de escritura y da derecho real al bien luego de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se utiliza esta promesa cuando falta algún elemento o se produce algún hecho jurídico o si firmada e inscripta en el Registro dicha Promesa el vendedor o promitente vendedor fallece, queda interdicto, quiebra, lo embargan o , simplemente, no quiere firmar. El juez, al estar inscripta dicha Promesa, autoriza la escritura pública en representación del vendedor, de acuerdo con la Ley 8733. Gastos para el comprador: - Gastos y honorarios de Escribano: Los gastos habituales, que incluyen impuestos y honorarios son del 3% sobre el valor de compra. - Comisión inmobiliaria: 3% sobre el valor de venta e IVA (22% sobre monto anterior)-Gastos para el vendedor: Ídem gastos comprador.

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